Em alta na pandemia, valor do aluguel vive renegociação e substituição de indexador

Com o IGP-M em disparada, o valor médio dos aluguéis subiu mais de 30% no Brasil desde o início da pandemia, levando inquilinos a buscar renegociação de contratos e, em alguns casos, a recorrer à Justiça. Entenda como funciona essa disputa entre locadores e locatários e o que está sendo discutido no Congresso para tentar equilibrar essa relação.

Não bastasse o achatamento da renda, a pandemia tem apertado ainda mais o bolso dos brasileiros que vivem sob teto alugado. O valor dos aluguéis aumentou, em média, mais de 30% no Brasil desde o reconhecimento oficial do alastramento da doença no país, em março de 2020.

O aumento acompanha a variação do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) que já acumulou mais de 32% desde então. Mesmo o índice de 1,51% registrado em abril, menor que o de março (2,94%), é o maior verificado no mês desde 1995.

O IGP-M é o ‘indexador padrão’ do mercado imobiliário para os contratos de aluguel no país. Um imóvel domiciliar ou um estabelecimento comercial alugados por R$ 1 mil por mês em março de 2020, por exemplo, hoje não seria contratado por menos de R$ 1,3 mil.

Cabe lembrar que o reajuste imposto pelo IGP-M é bem superior ao do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – 15 (IPCA-15) – utilizado no cálculo oficial da inflação que, nos últimos meses, não passou dos 6,17% acumulados em doze meses.

RENEGOCIAÇÃO

Diante das atuais circunstâncias econômicas, os locatários têm recorrido à renegociação de seus contratos com os locadores. A principal alteração, ao menor por ora, tem sido do próprio indexador – do IGP-M para o IPCA-15 – em busca em um ‘meio termo’ nos valores.

“Não é porque está em contrato que é obrigatório. As partes podem negociar e definir por outro índice, como o IPCA, por exemplo. E pensando em contratos novos, o inquilino pode até manifestar por essa opção”, afirmou a administradora de empresas, Priscilla Leão, ao site Sagres em Tom Maior.

Nem sempre, no entanto, a renegociação se dá de forma amigável. Há situações em que as partes acabam redefinindo as condições do contrato na Justiça, conforme explica o advogado Demétrio Beck da Silva Giannakos, em artigo no site Consultor Jurídico.

“Em decorrência da maior taxa para os últimos 12 meses desde maio de 2003, muitos locatários têm se socorrido do Poder Judiciário para rever essa situação, sustentando a necessidade de modificação do índice de correção monetária para o IPCA, por exemplo”, afirmou.

O que considerar antes de pedir a troca do indexador

Antes de correr para o cartório ou para a Justiça, advogados especializados em direito imobiliário recomendam que locatários e locadores tentem primeiro uma conversa direta, formalizada por escrito, propondo a mudança de indexador ou um desconto temporário no valor cobrado. Muitos donos de imóvel preferem reduzir o aluguel por alguns meses do que correr o risco de ficar com o imóvel vazio, já que a rotatividade de inquilinos também gera custos com anúncios, vistorias e eventuais reformas.

É importante verificar ainda o que diz o contrato original sobre reajuste. Em muitos casos, o documento já prevê expressamente o IGP-M como índice de correção, o que significa que qualquer alteração precisa ser feita por meio de um aditivo contratual, assinado pelas duas partes. Sem esse aditivo formal, a mudança de indexador não tem validade jurídica, mesmo que tenha sido combinada verbalmente entre locador e locatário.

Para quem está prestes a assinar um contrato novo, a recomendação é negociar já na origem um índice menos volátil, como o próprio IPCA-15, ou estabelecer um teto percentual de reajuste anual, independentemente do índice usado. Essa cláusula de segurança evita surpresas em anos de forte alta de preços no mercado, como o de 2021, sem prejudicar o proprietário do imóvel na correção monetária do valor combinado.

PROJETO

Locadores e locatários de imóveis não residenciais poderão ser obrigados a renegociar extrajudicialmente os valores pendentes caso o atraso tenha sido provocado por fatores relacionados à pandemia como o desemprego, por exemplo.

Pela proposta, de autoria do deputado federal Bacelar (Podemos-BA), o inquilino precisaria apresentar uma proposta ao locador antes de solicitar uma ação revisional. O dono do imóvel teria 15 dias para responder.

Caso não haja resposta dentro do prazo ou a renegociação ultrapasse 30 dias, o inquilino teria o direito de pagar um aluguel provisório equivalente a 80% do valor contratado e solicitar a ação revisional em até dois meses.

Ainda segundo o projeto, caso o locador não se manifeste ou se recuse a renegociar, estaria impedido o despejo por liminar, com ampliação do dobro de prazo para desocupação do imóvel em ações ajuizadas até 20 de março de 2022.

O que diz o mercado imobiliário sobre a proposta

Entidades que representam proprietários e administradoras de imóveis costumam ver com ressalva projetos que restringem a possibilidade de despejo, argumentando que esse tipo de medida pode desestimular novos investimentos no mercado de locação, já que reduz a segurança jurídica de quem depende do aluguel como fonte de renda. Do outro lado, associações de defesa do consumidor e de inquilinos defendem que, em um cenário de pandemia e desemprego elevado, medidas temporárias de proteção são necessárias para evitar uma onda de despejos que agravaria ainda mais a crise social no país.

Enquanto o Congresso não conclui a votação da proposta, a orientação de advogados especializados continua sendo a mesma: documentar por escrito qualquer acordo de renegociação, seja sobre o índice de correção, seja sobre eventual desconto temporário, para evitar disputas futuras sobre o que foi combinado verbalmente entre locador e locatário durante o período mais crítico da pandemia.