Aluguel subiu demais? Saiba o que fazer para não perder teto de gastos

O texto explica por que o valor dos aluguéis subiu tanto no Brasil, relaciona esse aumento ao índice IGP-M e mostra as alternativas de negociação disponíveis para inquilinos e proprietários.

O preço do aluguel no Brasil está de se subir pelas paredes. A escalada nos valores é consequência da alta do IGP-M (Índice geral de Preços Mercado), indexador padrão nos contratos imobiliários no país. O último degrau, em maio, foi de 4,10%. Em um ano, já chegou a 37,04%.

A alta tem sido alavancada pela pressão dos preços das commodities negociadas em dólar – principalmente açúcar (18,65%) e milho (10,48%) – e também de equipamentos, serviços e mão de obra da construção civil (27,02%) segundo explicou o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV), que calcula o IGP-M.

Na prática, este cenário econômico internacional ataca diretamente o bolso de quem vive de aluguel – sobretudo os inquilinos, que viram o custo avançar além do teto de gastos, sufocados pela perda de renda e as reposições inflacionárias salariais restritas ao nível do piso de 6,76% entre junho de 2020 e abril de 2021.

NEGOCIAÇÃO

A diferença entre o que se ganha e se paga – de aluguel, no caso – tem provocado uma onda de renegociações de contratos no país. Locatários, locadores e intermediários – corretores de imóveis e imobiliárias – têm procurado, quando possível, buscar uma solução que atenda a todas as partes envolvidas.

Especialistas no mercado imobiliário orientam que o inquilino procure, preferencialmente, tratar diretamente com os donos do imóvel e apresentem argumentações que sustentem a necessidade da redução do valor do aluguel. Quem paga em dia tem, em tese, um argumento a mais para avançar na negociação.

O proprietário tem a prerrogativa de aceitar ou não a oferta do inquilino, sem o direito de exigir além do que o contrato determina. O parcelamento do reajuste é uma das opções já praticadas pelo mercado. O inquilino pode solicitar, por exemplo, a carência de um mês para começar a pagar.

RISCOS

A demanda mais comum dos inquilinos é a troca do indexador do contrato – do IGP-M para o ICPA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). Em certos casos, negocia-se a manutenção da referência atual, mas com cobrança restrita a 50% da porcentagem. Seja qual for a escolha, é importante formalizá-la, inclusive no cartório.

A redução do valor do aluguel implica, naturalmente, na perda de receita do locador, que também precisa considerar nos seus cálculos os custos de manutenção do imóvel – água, luz, condomínio (quando o caso) e IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) – no caso de uma vacância provocada por uma rescisão contratual.

Se não houver avanço na negociação proprietário-inquilino, a conversa pode seguir para a esfera judicial. A partir daí, a decisão passará pelas condições mediadas por um juiz. Se for o caso, o inquilino pode evitar tais audiências com a escolha de outro imóvel – sobretudo com valores mais acessíveis ao bolso.

PROJETO DE LEI

Hoje opcional, a indexação dos aluguéis pelo IPCA pode virar lei no Brasil. A proposta tramita no Senado Federal, sob autoria de Vinícius Carvalho (Republicanos-SP) e já recebeu parecer favorável da Constituição de Justiça e de Cidadania (CCJC) da Casa. Ou seja: a matéria já está pronta para votação no plenário.

“Os inquilinos estão desesperados com os índices de reajuste dos contratos de aluguel neste período de pandemia. A Lei do Inquilinato prevê a livre negociação do valor do reajuste entre locador e locatário. Todavia, essa livre negociação vem trazendo ao locador, que na necessidade de fechar o contrato, aceita qualquer índice de reajuste”, justificou o senador em seu Projeto de Lei (PL) 1026/2021.

Como calcular se vale a pena renegociar

Antes de entrar em uma negociação com o proprietário do imóvel, é importante que o inquilino faça as contas para saber se realmente vale a pena buscar uma redução no valor do aluguel ou se é mais vantajoso procurar outro imóvel. Comparar o valor atual com o preço médio praticado na mesma região, para imóveis de características semelhantes, é o primeiro passo dessa análise.

Sites e aplicativos especializados em anúncios de imóveis costumam disponibilizar ferramentas que ajudam a estimar o valor médio de mercado para determinada região e tipo de imóvel. Essa pesquisa fortalece o argumento do inquilino durante a negociação, já que mostra ao proprietário, com dados concretos, se o valor cobrado está compatível com o praticado na vizinhança.

Também é importante considerar os custos de uma eventual mudança, como taxas de nova locação, frete, tempo de vacância no imóvel atual e o desgaste de recomeçar em um novo endereço. Em muitos casos, mesmo um aumento no aluguel pode compensar financeiramente se comparado aos custos totais de uma mudança para outro imóvel.

Especialistas do setor imobiliário recomendam que a negociação seja sempre feita de forma documentada, seja por e-mail, aplicativo de mensagens ou contrato formal, para evitar desentendimentos futuros sobre o que foi acordado entre as partes.

Vale lembrar ainda que a Lei do Inquilinato prevê regras específicas para revisão de aluguel judicial, aplicável a partir do terceiro ano de contrato, quando qualquer uma das partes pode pedir ao juiz que reavalie o valor cobrado com base no preço de mercado, caso não haja acordo amigável entre locador e locatário.

O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci)

O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) classificou a proposta como “inconstitucional e antidemocrática”. Em texto assinado pelo próprio presidente João Teodoro, a entidade argumenta ainda que “a ingerência legal afeta a segurança jurídica e desmotiva investimentos em imóveis para locação, reduzindo sua oferta”.